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미등기 건물 매매 전 알아야 할 것: 등기·건축물대장·이행강제금 (2026)

RuralRoof 편집팀 · 최종 업데이트 2026-10-16 · 공식 출처 5건

시골집은 토지만 등기되어 있고 집은 등기 없이 팔리기도 합니다. 매도인은 열쇠를 넘기지만 법은 소유권을 넘기지 않습니다.

이 가이드는 민법, 부동산등기법, 건축법으로 그 이유를 설명합니다. 대표적인 네 가지 경우, 무허가 건물의 비용, 계약금 전 확인 방법을 다룹니다.

요약 답변:
  • 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로(민법 제186조), 미등기 주택은 먼저 등기해야 서류상 소유할 수 있습니다 [1].
  • 소유권보존등기는 건축물대장상 최초 소유자나 상속인, 확정판결, 수용, 시장·군수의 확인으로 증명하는 자가 신청합니다(부동산등기법 제65조) [2].
  • 상속인은 등기 없이 취득하지만 등기하기 전에는 처분하지 못합니다(민법 제187조) [1].
  • 허가 없이 지은 건물은 시정명령과 반복되는 이행강제금 대상이며, 건축법은 소유자에게도 명령할 수 있습니다(제79조, 제80조) [3].

미등기 건물이란 무엇인가요?

법원 등기부에 소유권 등기가 없는 건물입니다. 군청 건축물대장에는 있을 수도 있고, 둘 다 없을 수도 있습니다 [2] [4] [5].

두 기록은 역할이 다릅니다. 군청의 건축물대장은 건물이 있고 허가받았음을, 법원의 등기부는 누가 소유하는지를 기록합니다.

실제로는 두 서류를 나란히 떼 봐야 차이가 드러납니다. 예를 들어 토지 등기부에는 매도인이 있는데 건물 등기부는 아예 없을 수 있습니다.

왜 등기가 소유자를 정하나요?

법이 그렇게 정합니다. 민법은 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다(제186조) [1].

“부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”

매매계약과 대금 지급만으로 소유권이 넘어가지 않습니다. 등기된 적 없는 집이라면 매도인이 넘겨줄 등기된 권리도 없습니다.

미등기 사례별로 어떻게 해결하나요?

어떤 기록이 없는지에 따라 다릅니다. 아래 표는 네 가지 경우와 법이 정한 경로입니다 [1] [2] [3].

미등기 네 가지 경우와 법적 경로 [1] [2] [3]
경우서류 상태경로
대장은 있고 등기 없음건축물대장 있음, 등기부 없음대장상 최초 소유자(또는 상속인)가 소유권보존등기(부동산등기법 제65조제1호)
상속 후 미등기사망자 명의 등기상속인이 먼저 등기, 그 전에는 처분 불가(민법 제187조)
증축·부속건물 누락본채는 있고 추가 건물은 없음허가 체계 밖에서 지은 부분, 군청 문의(건축법 제11조, 제14조, 제79조)
둘 다 없음건축물대장·등기부 모두 없음대장 기반 경로 없음, 제65조의 확정판결이나 시장·군수 확인(건물)
실전 팁: 등기를 매매 조건으로 하세요. 잔금 전에 매도인이 보존등기나 상속등기를 마치도록 합니다. 등기 전문가인 법무사가 조항을 작성해 줄 수 있습니다.

무허가 건물은 다음 소유자에게 어떤 비용을 남기나요?

시정명령과 이행강제금입니다. 건축법은 건축주, 소유자, 관리자, 점유자 등에게 해체, 수선, 사용금지 등을 명할 수 있게 합니다(제79조제1항) [3].

명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 허가·신고 없이 지은 건물은 ㎡당 시가표준액과 위반면적을 기준으로 계산합니다(제80조제1항) [3].

조례가 정하는 횟수만큼 1년에 2회 이내로 반복 부과되며, 이행해도 이미 부과된 금액은 내야 합니다(제80조제5항·제6항) [3].

작은 주택은 일부 감경됩니다. 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물은 조례로 정하는 2분의 1 범위의 금액을 부과합니다(제80조제1항) [3].

주의: 제79조는 소유자와 점유자에게도 미치므로 집을 사면 시정명령도 함께 살 수 있습니다. 계약 전에 건축물대장의 위반 기재를 확인하세요.

무허가 집을 쓰거나 다시 지을 수 있나요?

새로 지은 건물을 쓰려면 검사 후 군청의 사용승인을 받아야 합니다(건축법 제22조) [3]. 허가 체계 밖에서 지은 건물은 이를 받은 적이 없습니다.

재건축이나 대수선에는 새로 허가나 신고가 필요합니다(제11조, 제14조) [3]. 다만 기존 건물을 제도 안으로 들일 수 있는지는 군청이 사안별로 판단합니다.

군청 건축과에 두 가지를 물어보세요. 현행 기준으로 허가가 가능한지, 그러려면 무엇이 필요한지입니다. 그 답이 그 집의 진짜 가격입니다.

시골집 등기 문제는 어떻게 확인하나요?

계약금 전에 네 가지 기록을 비교하세요. 온라인 확인 한 번과 군청 전화 한 통이면 됩니다.

  1. 인터넷등기소에서 토지와 건물 등기부를 각각 뗍니다 [4].
  2. 정부24에서 건축물대장을 떼서 존재 여부와 면적이 현장과 맞는지 봅니다 [5].
  3. 대장에 위반 내용 기재가 있는지 봅니다(건축법 제79조제4항) [3].
  4. 소유자가 사망했다면 상속등기를 했는지 확인합니다(민법 제187조) [1].
  5. 현장에는 있고 대장에 없는 건물은 군청 건축과에 문의합니다.
핵심 정리: 등기 없이는 소유도 없습니다. 매도인이 먼저 등기하게 하고, 무허가 건물은 덤이 아니라 비용으로 계산하세요.

등기 확인은 시골집 매매 체크리스트 여덟 항목 중 하나입니다. 특정 주소는 주소 검색으로 보거나 시골집 매물을 둘러보세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

미등기란 무슨 뜻인가요?

법원 등기부에 소유권 등기가 없다는 뜻입니다. 민법 제186조에 따라 매매는 등기해야 소유권이 넘어갑니다 [1].

미등기 주택을 사도 되나요?

계약은 할 수 있지만 등기가 된 뒤에야 소유자가 됩니다. 잔금 전에 매도인의 등기를 조건으로 하세요 [1] [2].

미등기 건물은 누가 등기할 수 있나요?

건축물대장상 최초 소유자나 상속인, 확정판결·수용으로 증명하는 자, 건물은 시장·군수 확인으로 증명하는 자입니다(부동산등기법 제65조) [2].

상속인은 등기 없이 집을 팔 수 있나요?

아닙니다. 상속인은 등기 없이 취득하지만 등기하기 전에는 처분하지 못합니다(민법 제187조) [1].

이행강제금이란 무엇인가요?

건축물 시정명령이 이행될 때까지 군청이 1년에 2회 이내로 반복 부과하는 금액입니다(건축법 제80조) [3].

사용승인이란 무엇인가요?

새로 지은 건물을 쓰기 위한 군청의 승인입니다. 공사를 마친 건축주가 신청하면 군청이 검사하며, 승인 전에는 건물을 사용할 수 없습니다(건축법 제22조) [3].

작은 주택은 이행강제금이 낮은가요?

연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물은 조례로 정하는 2분의 1 범위의 금액을 부과합니다(건축법 제80조제1항) [3].

관련 가이드

아래 공식 출처와 표시된 날짜에 대조한 일반 정보입니다. 협찬 콘텐츠가 아니며, 언급된 기관·단체·중개사·매도인은 이 글에 비용을 내거나 검토하지 않았습니다. 규정은 바뀌므로 계약 전에 해당 기관이나 공인중개사(일본은 宅地建物取引士), 변호사 같은 전문가에게 확인하세요.

출처

  1. [1]민법 (Civil Act), Arts. 186, 187 · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-10-16 열람
  2. [2]부동산등기법 (Real Estate Registration Act), Art. 65 · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-10-16 열람
  3. [3]건축법 (Building Act), Arts. 11, 14, 22, 79, 80 (in force 2026-02-27) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-10-16 열람
  4. [4]인터넷등기소 (등기사항증명서 열람·발급) · Supreme Court of Korea, Registry Office · 2026-10-16 열람
  5. [5]정부24 (건축물대장 열람·발급) · Ministry of the Interior and Safety · 2026-10-16 열람