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농어촌주택 주택 수 제외: 1세대1주택 비과세 지키는 조건 (2026)

RuralRoof 편집팀 · 최종 업데이트 2026-10-16 · 공식 출처 5건

도시에 집이 있는 사람이 시골집을 사면 세금 질문이 먼저 생깁니다. 두 번째 집 때문에 도시 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 잃을까요?

조세특례제한법 두 조문이 답합니다. 법령 원문의 요건을 표로 정리하고, 특례를 받기 위한 신청 절차까지 다룹니다.

요약 답변:
  • 요건을 갖춘 농어촌주택은 종전 주택을 팔 때 소유주택이 아닌 것으로 봐서 1세대1주택 비과세가 가능합니다(제99조의4) [1].
  • 제99조의4는 지정 지역 밖 읍·면 주택을 2028년 12월 31일까지 기준시가 3억 원(한옥 4억 원) 이하로 취득해 3년 이상 보유해야 합니다 [1].
  • 제71조의2는 2024년 1월 4일~2026년 12월 31일 인구감소지역 주택 1채에 적용되며, 수도권 밖은 기준시가 9억 원까지입니다 [1] [2].
  • 두 특례 모두 신청해야 하며, 제71조의2는 매년 9월 신청하면 종부세 1세대1주택자로도 봅니다 [1] [2].

시골 세컨드하우스가 있으면 1세대1주택 비과세가 사라지나요?

제99조의4나 제71조의2 요건을 갖추면 사라지지 않습니다. 두 조문 모두 종전 주택을 양도할 때 그 시골집을 소유주택이 아닌 것으로 본다고 정합니다 [1].

구조는 같습니다. 시골집은 계속 갖고 있고 먼저 갖고 있던 집을 파는데, 그 양도에서 법은 종전 주택만 셉니다.

다만 지역, 가격, 기간, 보유 요건이 다릅니다. 아래에서 조문별로 보고 마지막에 비교합니다.

주의: 이 글은 법령 내용을 설명할 뿐 세무 자문이 아닙니다. 결과는 세대 전체 상황에 따라 달라지므로 매수 전에 세무사에게 확인하세요.

제99조의4 농어촌주택 요건은 무엇인가요?

거주자 1세대가 2003년 8월 1일부터 2028년 12월 31일까지 취득해 3년 이상 보유하고, 지역·가액 요건을 갖춘 주택 1채입니다(제99조의4제1항) [1].

제99조의4 농어촌주택 요건, 법령 원문 기준 [1]
요건내용
취득 기간2003.8.1 ~ 2028.12.31
지역읍·면(또는 대통령령으로 정하는 동), 또는 기회발전특구
제외 지역수도권, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지 등(시행령 예외 있음)
가액취득 당시 주택과 부수토지 기준시가 3억 원 이하(대통령령 한옥 4억 원)
보유3년 이상
인접 제외종전 주택과 같은 또는 연접한 읍·면·동이 아닐 것(제3항)

예를 들어 서울 아파트 보유자가 강원도 면 지역의 1억5천만 원 주택을 사면, 다른 제외 지역에도 해당하지 않을 때 지역·가액 요건을 충족할 수 있습니다. 보유와 신청이 결과를 정합니다.

실전 팁: 계약 전에 토지이음 토지이용계획에서 도시지역, 토지거래허가구역 여부를 확인하세요 [5].

연접 지역 제외 규정은 무슨 뜻인가요?

농어촌주택과 종전 주택이 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있으면 특례가 적용되지 않습니다(제99조의4제3항) [1].

바로 옆 동네의 두 번째 집을 겨냥한 규정입니다. 지방 읍내에서 가까운 마을로 옮기는 경우 두 주소의 행정구역 경계를 확인하세요.

3년이 지나기 전에 도시 집을 팔아도 되나요?

됩니다. 제99조의4제4항은 농어촌주택 3년 보유 전에 종전 주택을 양도해도 특례를 적용합니다 [1].

대신 조건이 따라옵니다. 그 뒤 3년을 채우지 못하면 감면받은 세액을 그달 말일부터 2개월 이내에 납부해야 합니다(제6항) [1].

공익사업 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유는 예외입니다(제6항) [1].

주의: 특례를 받은 뒤 시골집을 일찍 처분하면 2개월 안에 세금을 내야 합니다. 도시 집을 팔기 전에 3년 보유 계획을 세우세요.

인구감소지역 특례(제71조의2)는 무엇인가요?

1주택 세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택 1채를 취득한 경우의 특례입니다(제71조의2제1항) [1].

가액 상한은 시행령이 지역별로 정하며, 취득 당시 주택과 부수토지의 기준시가로 봅니다(시행령 제68조의2) [2].

제71조의2 인구감소지역주택, 시행령 제68조의2 기준 [2]
소재지가액 상한
수도권 밖 인구감소지역9억 원
수도권 인구감소지역(접경지역)4억 원
수도권 밖 인구감소관심지역4억 원

공통 제외가 두 가지 있습니다. 광역시(군 제외)와 종전 주택과 같은 시·군·구입니다(시행령 제68조의2) [2].

지역은 행정안전부 고시로 지정됩니다. 특례에 기대기 전에 현재 고시에서 해당 시·군을 확인하세요 [3] [4].

제71조의2는 종합부동산세에도 적용되나요?

적용됩니다. 같은 기간 요건을 갖춘 주택을 취득한 1주택 세대는 종부세에서 1세대 1주택자로 봅니다(제71조의2제2항) [1].

9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청합니다(제3항). 시행령에 따르면 내용 변동이 없으면 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 됩니다(제68조의2제4항) [1] [2].

내 시골집에는 어떤 특례가 맞나요?

두 특례를 나란히 비교하세요. 둘 다 해당되는 집도 있으며, 대개 기간과 가액이 결정합니다.

제99조의4와 제71조의2 비교 [1] [2]
제99조의4 농어촌주택제71조의2 인구감소지역주택
취득 기간2028.12.31까지2024.1.4 ~ 2026.12.31
지역지정 지역 밖 읍·면인구감소지역 등
가액 상한3억 원(한옥 4억 원)지역별 9억·4억 원
보유 기간3년조문에 규정 없음
인접 제외같은·연접 읍·면·동같은 시·군·구
종부세이 조문에 규정 없음9월 신청 시 1세대1주택자
핵심 정리: 시골집 때문에 1세대1주택 비과세를 꼭 잃는 것은 아닙니다. 지역, 취득 당시 가액, 시기, 신청 네 가지를 계약 전에 모두 확인하세요.

특례는 어떻게 신청하고, 무엇을 먼저 확인하나요?

두 특례 모두 신청이 필요합니다. 제99조의4제7항은 과세특례신청을, 제71조의2 시행령은 양도소득세 신고 때 과세특례신고서 제출을 요구합니다 [1] [2].

  1. 취득일 기준 주택과 토지의 기준시가를 확인합니다.
  2. 토지이음에서 도시지역·허가구역 밖인지 확인합니다 [5].
  3. 현재 행정안전부 인구감소지역 고시에서 주소를 확인합니다 [3] [4].
  4. 두 집의 읍·면·동과 시·군·구를 비교합니다.
  5. 보유 기간과 도시 집 매도 순서를 계획합니다.
  6. 계약 전에 세무사에게 계획을 확인받습니다.

세금은 확인 항목 중 하나일 뿐입니다. 집 자체는 시골집 매매 체크리스트로 보고, 주소 검색이나 시골집 매물을 이용하세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

시골집이 있으면 1세대1주택 비과세가 안 되나요?

제99조의4나 제71조의2 요건을 갖추면 종전 주택 양도 때 시골집을 소유주택으로 보지 않습니다 [1].

농어촌주택 가액 기준은 얼마인가요?

취득 당시 주택과 부수토지 기준시가 합계 3억 원 이하, 대통령령으로 정하는 한옥은 4억 원 이하입니다 [1].

농어촌주택은 얼마나 보유해야 하나요?

제99조의4는 3년 이상입니다. 도시 집을 먼저 팔고 3년 전에 시골집을 처분하면 감면세액을 2개월 안에 내야 합니다 [1].

인구감소지역 특례는 아직 적용되나요?

제71조의2는 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용됩니다 [1].

인구감소지역 여부는 어디서 보나요?

국가법령정보센터에 게시된 행정안전부 지정 고시에서 확인합니다 [3] [4].

관련 가이드

아래 공식 출처와 표시된 날짜에 대조한 일반 정보입니다. 협찬 콘텐츠가 아니며, 언급된 기관·단체·중개사·매도인은 이 글에 비용을 내거나 검토하지 않았습니다. 규정은 바뀌므로 계약 전에 해당 기관이나 공인중개사(일본은 宅地建物取引士), 변호사 같은 전문가에게 확인하세요.

출처

  1. [1]조세특례제한법 (Restriction of Special Taxation Act), Arts. 71-2, 99-4 (in force 2026-09-18) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-10-16 열람
  2. [2]조세특례제한법 시행령 (Enforcement Decree), Art. 68-2 (amended 2026-02-27) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-10-16 열람
  3. [3]인구감소지역 지정 변경 고시 (MOIS notice 2024-15) · Ministry of the Interior and Safety · 2026-10-16 열람
  4. [4]인구감소관심지역 지정 고시 (MOIS notice 2025-78, in force 2026-01-01) · Ministry of the Interior and Safety · 2026-10-16 열람
  5. [5]토지이음 (land-use plan: urban area, permit zone) · MOLIT · 2026-10-16 열람