외국인 부동산 취득, 시골집도 될까? 2026년 규정 총정리

외국인도 한국 집을 살 수 있나요?

살 수 있습니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 외국인을 일반 거래당사자로 보므로, 계약과 신고 절차가 한국인과 같습니다 ^[1].

제3조에 따라 매매 당사자는 계약일부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시·군·구에 신고합니다 ^[1]. 실무에서는 거래를 중개한 공인중개사가 신고합니다.

매매 외 방식은 기한이 따로 있습니다. 예를 들어 상속이나 경매로 취득한 외국인은 제8조에 따라 6개월 이내에 신고합니다 ^[1].

2026년에 외국인 매수자에게 무엇이 바뀌었나요?

두 가지입니다. 거래신고서에 체류자격을 적게 됐고, 수도권 외국인 허가구역이 1년 더 연장됐습니다 ^{[4] [2]}.

정부 정책브리핑에 따르면 2026년 2월 10일부터 외국인 매수인은 거래신고에 체류자격, 국내 주소, 연 183일 이상 국내 거주 여부를 적어야 합니다 ^[4].

국토교통부는 2026년 8월 20일 외국인 허가구역을 범위 변경 없이 2027년 8월 25일까지 연장했습니다 ^[2]. 효과에 관한 수치도 함께 발표했습니다.

국토교통부 자료에 따르면 지정 후 10개월간 수도권 외국인 주택거래는 6,024건에서 4,397건으로 27% 줄었고, 2025년 말 외국인 보유 주택은 전국 108,231호였습니다 ^[2].

외국인 주택 매수에 허가가 필요한 지역은 어디인가요?

서울 전역, 경기 23개 시·군, 인천 9개 자치구입니다. 외국인(개인·법인·정부)이 단독·다가구·다세대·연립·아파트를 살 때 적용됩니다 ^[2].

“금번 지정하는 허가구역 범위는 작년 8월에 지정한 지역범위와 동일하며 인천시의 행정구역 개편('26.7월)을 반영하였다.”

허가에는 의무가 따릅니다. 4개월 이내 입주, 2년 실거주이며, 어기면 취득가액의 10% 이내 이행강제금이 이행할 때까지 반복 부과됩니다 ^[3].

시골집을 찾는 분에게 중요한 것은 국토부 목록에서 빠진 경기 지역입니다 ^[2].

접경지역이나 문화유산 주변 시골 땅은 못 사나요?

살 수는 있지만 허가가 먼저입니다. 제9조는 외국인이 다섯 종류의 보호 구역 토지를 계약하기 전에 신고관청의 허가를 받도록 합니다 ^[1].

• 군사기지 및 군사시설 보호구역
• 지정문화유산과 그 보호구역
• 천연기념물 등과 그 보호구역
• 생태·경관보전지역
• 야생생물 특별보호구역

허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다(제9조제3항). 제26조에 따라 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 대상이기도 합니다 ^[1].

섬도 해당됩니다. 백령도·연평도 등 접경 도서 17곳은 2025년 2월 26일부터 외국인 토지거래허가구역입니다 ^[5].

시골집에 딸린 밭도 외국인이 살 수 있나요?

농지취득자격증명을 받으면 살 수 있습니다. 농지법에 국적 제한은 없지만, 지목이 전·답·과수원인 땅은 누구나 이 증명이 필요합니다 ^[6].

제8조에 따라 읍·면 등에서 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서를 받아 발급합니다 ^[6]. 기본 처리 기간은 7일입니다.

외국인은 더 걸립니다. 농식품부는 2022년 5월 18일부터 외국인과 외국국적동포 신청을 농지위원회 심의 대상으로 정했고, 처리 기간은 14일입니다 ^{[7] [6]}.

농업인이 아니라면 주말·체험영농이 유일한 경로입니다. 농업진흥지역 밖에서 세대 합계 1,000㎡ 미만까지 가능합니다(제6조·제7조) ^[6].

비거주 외국인은 매수 자금을 어떻게 들여오나요?

외국환은행을 통합니다. 해외 자금으로 국내 부동산을 사는 비거주 외국인은 그 은행에 부동산취득신고를 합니다(외국환거래규정 제9-42조) ^[8].

자금을 받는 은행에 지급 전에 신고하세요. 수리된 신고서를 보관해야 나중에 매각대금을 해외로 보낼 수 있습니다.

해외 자금이 들어오지 않는 취득은 한국은행에 신고하고, 비거주 외국인의 상속 취득은 신고가 필요 없습니다 ^[8].

외국인 매수자의 취득세는 얼마인가요?

한국인과 같습니다. 지방세법 제11조는 국적에 따른 구분 없이 세율을 정합니다 ^[9].

지방교육세와 농어촌특별세가 더해지고, 다주택자는 중과됩니다. 필지별 합계는 군청 세무과에 확인하세요.

외국인 매수자는 어떤 순서로 진행해야 하나요?

필지 확인, 자금, 서류 순서입니다. 아래 순서는 위에서 인용한 법령의 기한을 따릅니다.

1. 토지이음에서 지번 조회: 허가구역, 군사시설 보호구역, 문화유산·생태 지정 여부 ^[10].
2. 수도권 허가구역이면 허가 신청과 2년 실거주 계획 ^{[2] [3]}.
3. 전·답·과수원이 있으면 농지취득자격증명 신청, 14일 여유 ^{[6] [7]}.
4. 해외 자금을 쓰는 비거주자는 지급 전에 외국환은행 신고 ^[8].
5. 계약 후 30일 거래신고에 체류자격과 183일 거주 여부 기재 ^{[1] [4]}.

계약금 전에 매물 자체는 시골집 매매 체크리스트로 확인하세요. 시골집 매물을 보거나 주소 검색으로 확인해 보고, 거주까지 생각한다면 매수 후 체류 가이드를 읽어 보세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

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