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등기부등본 보는법: 건축물대장·토지이용계획확인원까지 시골집 서류 3종 (2026)

RuralRoof 편집팀 · 최종 업데이트 2026-11-01 · 공식 출처 14건

등기부등본은 시골 땅의 소유자와 그 땅에 권리를 가진 사람을 알려 줍니다. 그러나 집이 적법하게 지어졌는지, 그 땅에서 무엇을 할 수 있는지는 알려 주지 않습니다. 이를 확인하려면 서류가 두 가지 더 필요합니다.

이 가이드는 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 항목별로 읽는 방법을 설명합니다. 각 항목은 그것을 정한 법령을 근거로 하며, 시골집에서 특히 조심할 내용을 표시했습니다. 실제 필지를 예로 들지는 않았습니다. 이 서류들에는 개인 소유자의 이름이 나오기 때문입니다.

요약 답변:
  • 서류 세 가지를 읽으세요. 등기부는 소유자와 권리를, 건축물대장은 건물과 위반 여부를, 토지이용계획확인서는 지역·지구와 행위제한을 보여 줍니다 [1] [4] [6].
  • 등기부의 표제부는 부동산의 표시를, 갑구는 소유권을, 을구는 근저당 같은 소유권 외의 권리를 기록합니다(부동산등기법 제15조) [1].
  • 토지와 건물은 등기기록이 따로 있으므로 둘 다 떼서 소유자를 비교하세요(부동산등기법 제15조) [1].
  • 인터넷으로 등기사항증명서 발급은 1,000원, 건축물대장 발급은 무료입니다 [2] [5].

시골집을 사기 전에 어떤 서류 세 가지를 봐야 하나요?

등기부, 건축물대장, 토지이용계획확인서입니다. 서류마다 답하는 질문이 다르며, 한 가지 서류로 세 질문에 모두 답할 수는 없습니다 [1] [4] [6].

서류 세 가지와 발급 기관, 수수료 [1] [2] [4] [5] [6]
서류답하는 질문관리·발급발급처와 수수료
등기사항증명서 (흔히 등기부등본)누가 소유하고, 누가 어떤 권리를 가졌나?법원 등기소인터넷등기소: 열람 700원, 발급 1,000원
건축물대장무엇을 지었고, 위반 사항이 있나?시·군·구정부24: 인터넷 발급 무료, 방문 발급 500원
토지이용계획확인서 (흔히 토지이용계획확인원)어떤 지역·지구이고, 무엇이 제한되나?시·군·구토지이음 또는 군청, 수수료는 조례로 정함
서류 세 가지와 각 서류가 답하는 질문입니다. 법원이 관리하는 등기부는 누가 소유하고 누가 어떤 권리를 가졌는지를, 군청이 관리하는 건축물대장은 무엇을 지었고 위반 사항이 있는지를, 군청이 발급하는 토지이용계획확인서는 지역·지구와 행위제한을 보여 줍니다.
서류마다 답하는 질문이 하나씩이므로 매수인에게는 세 가지가 모두 필요합니다 [1] [4] [6].

누구든지 수수료를 내면 등기기록을 열람하거나 등기사항증명서를 발급받을 수 있고, 관할이 아닌 등기소에도 청구할 수 있습니다(부동산등기법 제19조) [1]. 실제로 매도인의 허락이 필요 없으므로, 계약금 이야기를 꺼내기 전에 먼저 읽어 보세요.

실전 팁: 잔금을 치르기 직전에 서류를 한 번 더 떼세요. 등기는 신청되는 대로 기록되므로, 처음 확인한 뒤에 등기된 권리는 예전 서류에 나오지 않습니다.

등기부등본은 어떻게 보나요?

세 부분으로 나눠 읽으세요. 부동산등기법은 등기기록을 표제부, 갑구, 을구로 나눕니다(제15조) [1].

“등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.”

토지의 표제부에는 소재와 지번, 지목, 면적이 기록됩니다(제34조). 건물의 표제부에는 소재와 지번, 건물의 종류와 구조, 면적이 기록되며 부속건물도 함께 적습니다(제40조) [1].

갑구와 을구의 각 등기에는 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인과 그 연월일, 권리자가 기록됩니다(제48조). 권리자가 두 명 이상이면 권리자별 지분도 기록합니다(제48조제4항) [1].

등기기록의 구성입니다. 표제부는 부동산의 표시로, 토지는 소재와 지번, 지목, 면적을, 건물은 소재와 지번, 종류와 구조, 면적을 기록합니다. 갑구는 소유권을, 을구는 근저당권과 지상권 같은 소유권 외의 권리를 기록합니다. 갑구와 을구의 각 등기에는 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인, 권리자가 기록됩니다. 실제 기록이 아니라 구성을 나타낸 그림입니다.
등기기록은 세 부분으로 나뉘고, 각 등기에는 순위, 목적, 접수, 원인, 권리자가 기록됩니다(부동산등기법 제15조, 제34조, 제40조, 제48조) [1].

권리의 우선순위는 등기 순서로 정해집니다. 같은 구에서는 순위번호로, 다른 구 사이에서는 접수번호로 판단합니다(제4조) [1]. 예를 들어 갑구의 매매보다 먼저 접수된 을구의 근저당은 그 매매보다 순위가 앞섭니다.

갑구에서 매도인이 얼마에 샀는지도 볼 수 있습니다. 거래 신고 대상 계약을 원인으로 소유권이전등기를 하면 등기관이 거래가액을 기록합니다(제68조) [1].

시골집 등기부에서 특히 조심할 내용은 무엇인가요?

시골 땅에서는 지분, 가등기, 근저당, 지상권 네 가지를 먼저 보세요. 표에서 각각의 뜻과 물어볼 질문을 정리했습니다 [1] [3].

멈춰서 확인할 등기와 법령상 의미 [1] [3]
등기위치법령상 의미물어볼 질문
지분갑구공유자는 자기 지분을 처분할 수 있지만, 다른 공유자 동의 없이 공유물 전체를 처분하거나 변경하지 못함(민법 제263조, 제264조)땅 전체를 사는가, 지분 일부를 사는가?
가등기갑구 또는 을구청구권을 보전하며, 나중에 본등기를 하면 가등기의 순위를 따름(부동산등기법 제88조, 제91조)권리자는 누구이며, 잔금 전에 말소되는가?
근저당을구채무의 최고액만 정해 두는 저당권으로, 확정 전에 채무가 소멸해도 저당권에 영향이 없음(민법 제357조)채권최고액은 얼마이며, 잔금 때 말소되는가?
지상권을구타인의 토지에 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리(민법 제279조)권리자는 누구이고, 목적과 존속기간은 무엇인가?

가등기는 특히 주의해야 합니다. 권리자가 나중에 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위를 따릅니다(제91조) [1]. 그래서 그사이에 등기한 매수인보다 앞설 수 있습니다.

주의: 이 가이드는 공개 서류를 읽는 방법을 설명하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 이런 등기가 보이면 돈을 내기 전에 법무사나 변호사에게 전체 기록을 확인받으세요.

등기부가 깨끗하다고 해서 모든 위험이 없는 것은 아닙니다. 저당물 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생길 수 있고(민법 제366조), 법률 규정에 의한 물권 취득은 등기가 필요 없습니다(제187조) [3].

따라서 토지와 건물 등기의 소유자를 비교하세요. 소유자가 다르거나 건물 등기가 아예 없다면 미등기 건물 가이드를 먼저 읽어 보세요.

건축물대장은 어떻게 보나요?

세 가지를 확인하세요. 대장이 있는지, 위반건축물 표시가 있는지, 면적이 현장과 맞는지입니다. 군청은 건축물의 소유, 이용, 유지·관리 상태를 확인하기 위해 대장을 보관합니다(건축법 제38조) [4].

기재 내용은 건축물의 표시와 소유자 현황입니다(규칙 제2조) [5]. 부속건축물은 별도 대장이 아니라 주된 건축물대장에 포함해 작성합니다(규칙 제5조) [5]. 그러니 현장에 있는 창고가 대장에 없다면 물어봐야 합니다.

첫째 면의 장번호란 위를 보세요. 군청은 시정명령을 할 때마다 그곳에 "위반건축물"이라고 표시하고, 위반일자와 위반내용, 시정명령 내용을 변동사항란에도 기재해야 합니다(건축법 제79조제4항, 규칙 제8조) [4] [5].

위반이 시정되거나 관계 법령 변경으로 적법해지면 표시를 삭제하고, 그 내용을 변동사항란에 기재합니다(규칙 제8조) [5]. 그래서 첫 면만 보지 말고 변동사항란도 읽어야 이력을 알 수 있습니다.

평면도는 아무나 볼 수 없습니다. 건축물현황도 중 평면도는 소유자의 동의가 있거나, 소유자에게 중개를 의뢰받았음을 증명한 사람 같은 예외에 해당해야 합니다(규칙 제11조제3항) [5]. 매도인에게 준비를 요청하세요.

실전 팁: 군청은 건축물대장을 생성할 수 없는 건축물에 대해 별도의 건축물관리부를 둘 수 있습니다(규칙 제27조) [5]. 그것만 있다고 들었다면 군청 건축과에 이유를 물어보세요.

토지이용계획확인서(토지이용계획확인원)는 어떻게 보나요?

필지에 지정된 지역·지구와 그 안에서의 행위제한을 적은 서류입니다(토지이용규제 기본법 제10조) [6]. 누가 소유하는지가 아니라 그 땅에서 무엇을 할 수 있는지를 알려 줍니다.

토지거래계약 허가구역인지도 나타냅니다(시행령 제9조제4항) [7]. 이 밖에 건축법상 도로, 영농여건불리농지 같은 항목도 규칙에 정해져 있습니다(시행규칙 제2조제2항) [8].

시골집 매수인이 먼저 볼 항목은 도로입니다. 건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 2m 이상 접해야 하기 때문입니다(건축법 제44조) [4]. 자세한 내용은 맹지 가이드에서 설명합니다.

다만 이 서류는 출발점으로 읽으세요. 지역·지구의 이름은 알려 주지만, 내 계획에 어떤 의미인지는 군청 담당자에게 물어봐야 합니다. 예를 들어 생각해 둔 집을 그곳에서 증축하거나 다시 지을 수 있는지 물어보세요.

지목은 무엇을 알려 주나요?

필지의 등록된 용도입니다. 법은 지목을 28가지로 나누며(공간정보관리법 제67조) [9], 토지대장과 등기부 표제부에 모두 기록됩니다(제71조, 부동산등기법 제34조) [1] [9].

시골 땅에서는 네 가지를 자주 봅니다. 대는 주거 등 영구적 건축물의 부지, 전은 물을 상시 쓰지 않는 밭, 답은 물을 상시 쓰는 논, 임야는 산림과 원야를 이루는 토지입니다(시행령 제58조) [10].

다만 지목만으로 농지 여부가 정해지지는 않습니다. 농지법은 실제 이용을 봅니다. 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지로 이용되는 토지는 일부 제외를 빼면 농지입니다(제2조) [11].

농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 받아야 하며, 예외는 법에 정해져 있습니다(제8조) [11]. 밭이 딸린 땅을 사기 전에 농지취득자격증명 가이드를 확인하세요.

세 서류는 어떻게 비교하나요?

같은 사실을 서류끼리 나란히 놓고 보세요. 소유자, 면적, 건물에서 어긋나는 부분이 있으면 계약금을 내기 전에 멈추고 물어봐야 합니다.

서류를 비교하는 네 가지 확인입니다. 소유자는 등기부 갑구와 건축물대장을 비교합니다. 면적과 부속건물은 등기부 표제부, 건축물대장, 현장을 비교합니다. 위반은 건축물대장의 첫 면과 변동사항란을 읽습니다. 토지는 지목, 실제 이용, 토지이용계획확인서를 비교합니다. 어긋나는 부분이 있으면 계약금을 내기 전에 법무사나 군청에 물어보세요.
서류가 서로 어긋나면 계약금 전에 멈추라는 신호입니다 [1] [4] [5] [6] [11].
  1. 인터넷등기소에서 토지와 건물 등기기록을 떼고, 갑구와 을구에서 아직 효력이 있는 등기를 모두 적어 둡니다 [1] [12].
  2. 정부24에서 건축물대장을 떼고, 위반건축물 표시와 변동사항란을 읽습니다 [5] [13].
  3. 토지이음에서 토지이용계획확인서를 보고, 지역·지구와 도로, 농지 관련 항목을 적어 둡니다 [6] [14].
  4. 소유자, 면적, 부속건물을 서류끼리 비교한 뒤, 서류를 들고 현장을 둘러봅니다.
  5. 어긋나는 부분은 군청 건축과나 법무사에게 가져가 묻고, 고칠 내용은 매매 조건으로 넣습니다.
핵심 정리: 등기부는 누가 소유하는지를, 건축물대장은 무엇이 적법한지를, 토지이용계획확인서는 무엇이 허용되는지를 알려 줍니다. 세 가지를 모두 읽고, 어긋나는 부분은 먼저 해결할 질문으로 다루세요.

이 서류들은 시골집 매매 체크리스트의 여덟 항목에 들어 있습니다. 특정 주소는 주소 검색으로 확인하거나 시골집 매물을 둘러보세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

등기부등본이란 무엇인가요?

부동산 등기기록을 가리키는 흔한 이름입니다. 공식 서류는 등기사항증명서이며, 누구든지 수수료를 내고 발급받을 수 있습니다(부동산등기법 제19조) [1].

갑구와 을구는 어떻게 다른가요?

갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 근저당권이나 지상권처럼 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록합니다(부동산등기법 제15조) [1].

서류를 떼는 데 비용이 얼마나 드나요?

인터넷으로 등기기록 열람은 700원, 등기사항증명서 발급은 1,000원이고, 건축물대장 발급은 무료입니다. 토지이용계획확인서 수수료는 조례로 정합니다 [2] [5] [6].

소유자의 허락 없이 등기부를 볼 수 있나요?

네. 누구든지 수수료를 내면 등기기록을 열람하거나 증명서를 발급받을 수 있고, 관할이 아닌 등기소에도 청구할 수 있습니다(부동산등기법 제19조) [1].

건축물대장의 위반건축물은 무슨 뜻인가요?

군청이 시정명령을 했다는 뜻입니다. 첫째 면에 이 표시를 하고, 위반일자와 위반내용, 시정명령 내용을 변동사항란에 기재합니다(규칙 제8조) [5].

근저당은 무엇인가요?

담보할 채무의 최고액만 정해 두는 저당권입니다. 채무가 확정되기 전에는 채무가 소멸하거나 이전되어도 저당권에 영향이 없습니다(민법 제357조) [3].

가등기는 왜 매수인에게 위험한가요?

가등기는 청구권을 보전합니다. 권리자가 나중에 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위를 따르기 때문입니다(부동산등기법 제91조) [1].

공유자 한 명이 땅 전체를 팔 수 있나요?

아닙니다. 공유자는 자기 지분만 처분할 수 있고, 다른 공유자의 동의 없이 공유물 전체를 처분하지 못합니다(민법 제263조, 제264조) [3].

토지이용계획확인서와 토지이용계획확인원은 다른 서류인가요?

같은 서류를 가리키는 말로 쓰입니다. 법령상 이름은 토지이용계획확인서이며, 시장·군수·구청장이 발급합니다(토지이용규제 기본법 제10조) [6].

건축물대장이 없으면 어떻게 하나요?

먼저 군청 건축과에 이유를 물어보세요. 군청은 대장을 생성할 수 없는 건축물에 건축물관리부를 따로 둘 수 있습니다(규칙 제27조) [5]. 등기 문제는 미등기 건물 가이드를 참고하세요.

서류는 언제 떼야 하나요?

계약금을 내기 전에 먼저 떼고, 잔금 직전에 다시 떼세요. 처음 확인한 뒤에 등기된 권리는 예전 서류에 나오지 않기 때문입니다 [1].

관련 가이드

아래 공식 출처와 표시된 날짜에 대조한 일반 정보입니다. 협찬 콘텐츠가 아니며, 언급된 기관·단체·중개사·매도인은 이 글에 비용을 내거나 검토하지 않았습니다. 규정은 바뀌므로 계약 전에 해당 기관이나 공인중개사(일본은 宅地建物取引士), 변호사 같은 전문가에게 확인하세요.

출처

  1. [1]부동산등기법 (Real Estate Registration Act), Arts. 4, 15, 19, 34, 40, 48, 67, 68, 69, 75, 88, 91 (in force 2025-01-31) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  2. [2]등기사항증명서 등 수수료규칙 (Registry Certificate Fee Rules), Arts. 2, 3 (in force 2025-08-01) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  3. [3]민법 (Civil Act), Arts. 187, 263, 264, 279, 357, 366 (in force 2026-03-17) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  4. [4]건축법 (Building Act), Arts. 38, 44, 79 (in force 2026-02-27) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  5. [5]건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 (Building Register Rules), Arts. 2, 5, 8, 11, 27, 34 (in force 2025-07-31) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  6. [6]토지이용규제 기본법 (Framework Act on Land Use Regulation), Art. 10 (in force 2026-02-27) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  7. [7]토지이용규제 기본법 시행령 (Enforcement Decree), Art. 9 · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  8. [8]토지이용규제 기본법 시행규칙 (Enforcement Rule), Art. 2 (in force 2022-03-30) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  9. [9]공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 (Spatial Data Act), Arts. 67, 71 (in force 2026-07-01) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  10. [10]공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 (Spatial Data Decree), Art. 58 (in force 2026-07-01) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  11. [11]농지법 (Farmland Act), Arts. 2, 8 (in force 2026-09-18) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-01 열람
  12. [12]인터넷등기소 (등기사항증명서 열람·발급) · Supreme Court of Korea, Registry Office · 2026-11-01 열람
  13. [13]정부24 (건축물대장 열람·발급) · Ministry of the Interior and Safety · 2026-11-01 열람
  14. [14]토지이음 (토지이용계획, 지적도) · MOLIT · 2026-11-01 열람