농지 양도세율과 8년 자경농지 감면 요건 정리 (2026)
RuralRoof 편집팀 · 최종 업데이트 2026-11-06 · 공식 출처 4건
농지 양도세는 0원이 될 수도 있고, 최고 구간에서는 세율이 55%에 이를 수도 있습니다. 차이를 만드는 질문은 두 가지입니다. 소유자가 농지 가까이에 살았는지, 그리고 직접 농사를 지었는지입니다.
이 가이드는 농지 양도소득세율, 비사업용 토지 중과, 8년 자경농지 감면을 설명합니다. 감면 한도, 상속 농지와 주거지역 편입 농지, 감면 신청 방법도 다룹니다. 모든 내용은 2026년 11월 6일 국가법령정보센터에서 확인한 법령을 근거로 합니다.
- 2년 이상 보유한 토지는 과세표준에 6~45%의 기본세율이 적용되며, 3년 이상 보유하면 먼저 양도차익의 6~30%를 장기보유 특별공제로 뺍니다 [3].
- 소유자가 농지 소재지에 거주하며 직접 경작한 기간이 부족하면 비사업용 토지가 됩니다. 비사업용 토지는 세율이 10%p 높아 16~55%입니다 [3] [4].
- 농지 소재지에 거주하며 8년 이상 직접 경작한 농지는 양도소득세의 100%를 감면받습니다(조세특례제한법 제69조) [1] [2].
- 감면 한도는 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원이며, 과세표준 신고 때 감면신청을 해야 합니다 [1] [2].
농지 양도소득세는 어떻게 계산하나요?
양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 뺀 뒤 소득세법의 세율을 곱합니다. 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 해야 합니다 [3].
먼저 장기보유 특별공제가 적용됩니다. 3년 이상 보유한 토지는 양도차익의 6%를 공제하고, 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상이면 30%가 됩니다(소득세법 제95조제2항 표 1) [3].
이 공제에서 빠지는 자산은 미등기양도자산과 일부 주택 등이므로, 3년 이상 보유한 농지는 공제 대상입니다(제95조제2항) [3]. 그다음 연 250만원의 양도소득 기본공제가 적용됩니다(제103조제1항) [3].
이렇게 구한 과세표준에 제104조의 세율을 적용합니다 [3]. 2년 이상 보유한 토지에는 제55조제1항의 기본세율, 즉 6%부터 45%까지가 적용됩니다 [3].
보유 기간이 짧으면 세율이 높습니다. 1년 미만 보유한 토지는 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%입니다(제104조제1항제2호, 제3호) [3]. 둘 이상의 세율에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다(제104조제1항) [3].
양도한 사람은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다(제105조제1항제1호) [3]. 실제로는 세무사가 신고서를 준비하는 경우가 많습니다.
2026년 농지 양도세율은 얼마인가요?
2년 이상 보유한 일반 토지는 6~45%, 비사업용 토지는 16~55%입니다. 각 세율은 과세표준 가운데 해당 구간에 속하는 금액에 적용됩니다 [3].
| 과세표준 | 기본세율 | 비사업용 토지 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 16% |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 25% |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 34% |
| 8,800만원 초과 1억5천만원 이하 | 35% | 45% |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 38% | 48% |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 50% |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 52% |
| 10억원 초과 | 45% | 55% |
비사업용 토지 세율은 모든 구간에 10%p를 더합니다(제104조제1항제8호) [3]. 지정지역에 있는 비사업용 토지는 10%p가 더 붙을 수 있습니다(제104조제4항제3호) [3].
농지는 언제 비사업용 토지가 되나요?
소유 기간 중 정해진 기간 동안 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않았거나 직접 경작하지 않은 경우입니다(소득세법 제104조의3제1항제1호) [3] [4].
재촌이란 농지가 있는 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역에 사실상 거주하는 것을 말합니다(소득세법 시행령 제153조제3항, 제168조의8제2항) [4].
자경은 감면과 같은 기준을 씁니다. 농작물 경작에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작하는 것입니다(시행령 제168조의8제2항, 조세특례제한법 시행령 제66조제13항) [2] [4].
판정은 정해진 기간을 기준으로 합니다. 5년 이상 소유한 토지는 다음 세 가지에 모두 해당할 때만 비사업용 토지입니다(소득세법 시행령 제168조의6) [4].
- 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 동안 요건을 갖추지 못했습니다.
- 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 동안 요건을 갖추지 못했습니다.
- 소유 기간의 100분의 40을 초과하는 기간 동안 요건을 갖추지 못했습니다.
시 지역 도시지역 안의 농지도 비사업용 토지입니다. 다만 녹지지역과 개발제한구역은 제외됩니다(제104조의3제1항제1호나목, 시행령 제168조의8제4항) [3] [4]. 도농복합형태 시의 읍·면 지역은 이 규칙의 대상이 아닙니다.
비사업용 토지로 보지 않는 농지는 무엇인가요?
시행령은 재촌·자경을 하지 않아도 비사업용 토지로 보지 않는 농지를 열거합니다. 시골 농지를 사거나 상속받는 사람에게 중요한 항목이 여럿 있습니다(소득세법 시행령 제168조의8제3항, 제168조의14제3항) [4].
| 경우 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 상속 농지 | 상속개시일부터 3년이 지나지 않은 토지 | 제168조의8제3항제2호 |
| 이농한 농업인의 농지 | 이농일부터 3년이 지나지 않은 토지 | 제168조의8제3항제3호 |
| 농어촌공사 위탁 임대 | 개인에게서 수탁해 8년 이상 임대하거나 사용대한 농지 | 제168조의8제3항제9호 |
| 질병·고령·징집 등 | 사유 발생 전 5년 이상 재촌·자경, 이후에도 재촌, 농지법 제23조에 따라 임대 | 제168조의8제3항제7호 |
| 직계존속·배우자 자경 농지 | 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 토지, 양도 당시 도시지역 안의 토지는 제외 | 제168조의14제3항제1호의2 |
8년 자경농지 감면은 어떻게 적용되나요?
농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하면 양도소득세의 100%를 감면합니다(조세특례제한법 제69조제1항) [1].
“대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.”
시행령은 양도인에게 네 가지 요건을 둡니다. 첫째는 거주지입니다. 농지가 있는 시·군·구, 연접한 시·군·구, 또는 직선거리 30킬로미터 이내 지역에 거주해야 합니다(시행령 제66조제1항) [2].
둘째, 취득한 때부터 양도할 때까지 8년 이상 직접 경작해야 합니다. 직접 경작이란 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것입니다(제66조제4항, 제13항) [2].
셋째, 경작기간에서 빠지는 해가 있습니다. 농업 외 사업소득금액과 총급여액의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간은 경작기간에서 제외됩니다(제66조제14항제1호) [2]. 농업 외 사업 수입금액이 일정 기준 이상인 해도 마찬가지입니다(제66조제14항제2호) [2].
넷째, 양도일 현재 거주자여야 하며, 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람도 포함됩니다(제66조제1항) [2]. 해외로 이주하는 소유자라면 이 부분이 중요합니다.
자경농지 감면 한도는 얼마인가요?
감면세액은 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원까지입니다. 한도를 넘는 세액은 내야 합니다(조세특례제한법 제133조제1항) [1].
5년 한도는 해당 과세기간의 감면세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 세액을 합쳐 계산합니다(제133조제1항제2호) [1]. 이 한도는 같은 조에 열거된 다른 토지 감면과 함께 적용됩니다 [1].
나눠 팔아도 연간 한도가 다시 생기지 않습니다. 일부를 양도한 날부터 소급해 1년 안에 토지를 분할하고, 2년 안에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 양도하면 하나의 과세기간에 모두 양도한 것으로 봅니다(제133조제3항) [1].
기본공제는 유리하게 적용됩니다. 250만원 기본공제는 감면소득 외의 양도소득금액에서 먼저 공제합니다(소득세법 제103조제2항) [3].
상속받았거나 주거지역에 편입된 농지는 어떻게 되나요?
상속인이 상속받은 농지를 재촌하면서 1년 이상 계속 경작하면, 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간으로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제66조제11항) [2].
더해지는 기간은 피상속인이 취득해 경작한 기간입니다. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작했다면 그 배우자가 경작한 기간도 포함됩니다(제66조제11항) [2].
상속인이 경작하지 않아도 되는 경우도 있습니다. 예를 들어 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하면 피상속인의 경작기간을 인정받을 수 있습니다(제66조제12항) [2]. 정확한 문구는 세무사와 확인하세요.
주거지역 등에 편입되면 감면이 줄어듭니다. 주거지역·상업지역·공업지역에 편입된 경우에는 편입된 날까지 발생한 소득에 대해서만 감면합니다(조세특례제한법 제69조제1항) [1].
양도일 현재 시 지역 주거·상업·공업지역에 편입된 지 3년이 지난 농지는 감면 대상에서 빠집니다. 대규모 개발사업 등의 예외가 있습니다(시행령 제66조제4항제1호) [2]. 도농복합형태 시의 읍·면 지역은 이 규칙의 대상이 아닙니다.
감면은 어떻게 신청하고, 매수인은 무엇을 준비해야 하나요?
과세표준 신고(예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다(조세특례제한법 시행령 제66조제9항) [2].
은퇴하는 농업인을 위한 짧은 경로도 있습니다. 농지이양은퇴보조금 지급 대상 농지를 2026년 12월 31일까지 한국농어촌공사나 농업법인에 양도하면 3년 이상 경작으로 충분합니다(법 제69조제1항, 시행령 제66조제1항~제3항) [1] [2].
매수인에게는 시계가 매수일부터 돌기 시작합니다. 8년 이상 재촌·자경하지 않으면 감면은 적용되지 않고, 직접 경작하지 않는 농지는 비사업용 토지로 과세될 가능성이 큽니다 [1] [3].
농지를 취득하려면 대개 농지취득자격증명이 먼저 필요합니다. 경작하지 않고 방치한 농지는 농지 처분의무로 이어질 수도 있습니다.
세금은 시골집 매매 체크리스트의 한 항목입니다. 특정 주소는 주소 검색으로 확인하거나 시골집 매물을 둘러보세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
농지 양도세율은 얼마인가요?
2년 이상 보유한 토지는 과세표준의 6~45%, 비사업용 토지는 16~55%입니다. 1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%입니다(소득세법 제104조) [3].
8년 자경농지 감면은 누가 받을 수 있나요?
농지가 있는 시·군·구나 연접한 시·군·구, 또는 직선거리 30km 이내에 살면서 8년 이상 직접 경작했고, 양도일 현재 거주자인 사람입니다(조세특례제한법 시행령 제66조) [2].
자경농지 감면에 한도가 있나요?
있습니다. 감면세액은 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원까지입니다(조세특례제한법 제133조제1항) [1].
직장에 다닌 해도 경작기간에 들어가나요?
그해 농업 외 사업소득금액과 총급여액의 합계가 3,700만원 이상이면 경작기간에서 빠집니다(조세특례제한법 시행령 제66조제14항제1호) [2].
외국인이나 해외 거주자도 감면을 받을 수 있나요?
양도일 현재 거주자이거나 비거주자가 된 지 2년 이내여야 합니다. 8년 재촌·자경 요건도 그대로 적용됩니다(제66조제1항) [2].
상속받은 농지는 비사업용 토지인가요?
상속개시일부터 3년이 지나지 않았다면 아닙니다(소득세법 시행령 제168조의8제3항제2호) [4]. 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지도 양도 당시 도시지역 안이 아니라면 제외됩니다(제168조의14제3항제1호의2) [4].
농지은행에 맡겨 임대하면 세금이 달라지나요?
개인이 한국농어촌공사에 위탁해 8년 이상 임대한 농지는 비사업용 토지로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제168조의8제3항제9호) [4]. 다만 자경농지 감면에는 본인이 경작한 기간이 필요합니다 [2].
농지를 판 뒤 언제까지 신고해야 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 감면신청서를 함께 제출합니다(소득세법 제105조, 조세특례제한법 시행령 제66조제9항) [2] [3].
농지를 나눠서 팔면 감면 한도를 더 받을 수 있나요?
1년 안에 분할한 토지의 일부를 판 뒤 2년 안에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 팔면, 모두 하나의 과세기간에 판 것으로 봅니다(조세특례제한법 제133조제3항) [1].
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출처
- [1]조세특례제한법 (Restriction of Special Taxation Act), Arts. 69, 133 (in force 2026-09-18) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-06 열람
- [2]조세특례제한법 시행령 (Enforcement Decree of the Restriction of Special Taxation Act), Art. 66 (in force 2026-09-18) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-06 열람
- [3]소득세법 (Income Tax Act), Arts. 55, 95, 103, 104, 104-3, 105 (in force 2026-07-01) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-06 열람
- [4]소득세법 시행령 (Enforcement Decree of the Income Tax Act), Arts. 153, 168-6, 168-8, 168-14 (in force 2026-10-01) · Korea Ministry of Government Legislation (law.go.kr) · 2026-11-06 열람